La loi ALUR, promulguée le 24 mars 2014, prévoit la mention de toute une série d’informations financières à fournir obligatoirement lors de la vente d’un lot de copropriété. Quelles sont ces informations et où le vendeur peut-il les trouver ?
Mise en vente d’un lot de copropriété
Dès la publication de l’annonce de mise en vente d’un lot de copropriété, la loi ALUR impose au propriétaire d’indiquer un certain nombre d’informations financières, quel que soit l’usage de ce lot, à partir du moment où il se situe dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation. En plus du diagnostic de performance énergétique, doivent obligatoirement figurer dans l’annonce :
le fait que le bien vendu bénéficie du statut de copropriété ;
le nombre de lots au sein de la copropriété ;
le budget prévisionnel lié aux dépenses courantes ;
le montant annuel de la quote-part à la charge du vendeur ;
les procédures, s’il en existe, liées aux copropriétés en difficulté.
Organisation de l’immeuble : les informations obligatoires
La fiche synthétique de la copropriété, obligatoire à partir du 1 er janvier 2017, est un document mentionnant toutes les données techniques et financières indispensables, liées à la copropriété et à son bâti. On y trouve :
le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, et les actes qui les modifient si nécessaire ;
les procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédant la vente.
Ces données permettent au futur acquéreur d’un lot de copropriété de constater les travaux importants à venir au sein du lot ou encore les procédures en cours.
Lot de copropriété : données relatives à la situation financière du bien
Dans une optique de transparence envers les futurs acquéreurs, la loi ALUR prévoit l’ajout à la promesse de vente de plusieurs données énoncées à l’article L. 721-2 du CCH. La situation financière de la copropriété et celle du vendeur doivent être justifiées par les informations suivantes :
le montant des charges courantes comprises et exclues du budget prévisionnel, payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables antérieurs à la vente ;
les sommes restant dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires, ainsi que les sommes dues au syndicat par le futur acquéreur ;
l’état des impayés de charges au sein du syndicat, et la dette éventuelle due au(x) fournisseur(s) ;
si le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur du lot.
Avant de procéder à la vente de son lot de copropriété, le propriétaire doit donc se procurer un certain nombre de documents :
la comptabilité du syndicat ;
les annexes comptables, contenant les informations prévues par le décret comptable de la copropriété du 14 mars 2005 (état des dettes et des créances du syndicat, compte de gestion général, budget prévisionnel, état des travaux et des opérations votés et non clôturés, etc.)
Ces documents doivent mentionner la date du document comptable dont ils sont extraits. Les informations devront par ailleurs être à jour après le dernier exercice comptable qui précède la vente du lot de copropriété.
Autres informations à fournir
D’autres données doivent être transmises au futur acquéreur avant son achat. Il s’agit de :
’attestation de superficie « loi Carrez »,
la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat,
le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic technique global.
La loi ALUR a d’ailleurs complété le dossier de diagnostics techniques d’un neuvième document. En plus de l’état des risques d’amiante ou encore du constat des risques d’exposition au plomb, le dossier doit à présent mentionner la présence d’un risque de mérule.
Si les informations précitées ne sont pas fournies au futur acquéreur, son droit de rétractation concernant la vente du lot de copropriété est prolongé jusqu’au lendemain de la communication des documents.
